在尋找工業(yè)廠房的過(guò)程中，不少企業(yè)可能會(huì)遇到這樣的情況：心儀的廠房位置優(yōu)越、價(jià)格合理，但卻存在債務(wù)糾紛。面對(duì)這樣的“誘惑”，許多租戶不禁要問——廠房有債務(wù)糾紛能租嗎？

答案是：可以租，但必須慎之又慎。這背后涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)隱患，需要每一位決策者清醒認(rèn)識(shí)并妥善應(yīng)對(duì)。

債務(wù)糾紛下的廠房租賃，本質(zhì)上是在風(fēng)險(xiǎn)迷霧中前行。最常見的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)屬抵押權(quán)人行使權(quán)利。如果廠房所有人未能償還債務(wù)，抵押權(quán)人（通常是銀行或金融機(jī)構(gòu)）有權(quán)依法申請(qǐng)查封、拍賣抵押物以清償債務(wù)。根據(jù)《民法典》第四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”這意味著，如果租賃合同簽訂在抵押之后，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，可以破除租賃關(guān)系，新業(yè)主沒有義務(wù)繼續(xù)履行原租賃合同。

另一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)是法院查封與執(zhí)行。當(dāng)廠房所有人涉及其他債務(wù)糾紛且被債權(quán)人起訴時(shí)，廠房很可能被法院查封甚至拍賣。雖然法律保護(hù)“買賣不破租賃”原則，但該保護(hù)僅限于租賃關(guān)系設(shè)立在查封之前。若租戶在廠房被查封后簽訂租賃合同，該租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，租戶可能面臨突然被清退的困境。

此外，還存在隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廠房可能不僅背負(fù)銀行抵押債務(wù)，還可能欠繳大額土地出讓金、工程款、員工工資等。這些債務(wù)都可能引發(fā)法律糾紛，進(jìn)而影響廠房的正常使用。更棘手的是，如果原業(yè)主失聯(lián)，租戶可能被迫卷入復(fù)雜的法律程序中，耗費(fèi)大量時(shí)間與精力。

那么，如何在風(fēng)險(xiǎn)中尋求安全？關(guān)鍵在于盡職調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)防范。建議采取以下措施：

1、全面調(diào)查產(chǎn)權(quán)與債務(wù)狀況：租戶可通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記中心，了解廠房是否設(shè)立抵押、查封等權(quán)利限制。同時(shí)，可要求業(yè)主提供企業(yè)信用報(bào)告，核查其是否存在重大負(fù)債或訴訟記錄。

2、審慎審查租賃合同條款：合同中應(yīng)明確約定，業(yè)主承諾廠房無(wú)權(quán)利瑕疵，若因債務(wù)糾紛導(dǎo)致租戶無(wú)法正常使用廠房，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，包括賠償裝修損失、搬遷費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)損失等。

3、考慮與抵押權(quán)人溝通：在特殊情況下，租戶可嘗試與抵押權(quán)人（如銀行）溝通，了解債務(wù)償還情況，甚至爭(zhēng)取抵押權(quán)人書面同意租賃的證明，為租賃關(guān)系增加一層保障。

4、主張“買賣不破租賃”原則：確保租賃合同簽署后及時(shí)辦理租賃備案登記并實(shí)際占有使用廠房。根據(jù)《民法典》第七百二十五條，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力。

5、尋求專業(yè)法律支持：廠房租賃涉及復(fù)雜的法律問題，聘請(qǐng)專業(yè)律師進(jìn)行合同審核與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是避免潛在糾紛的有效途徑。

總而言之，租賃有債務(wù)糾紛的廠房猶如行走鋼絲，雖然可能以較低成本獲得優(yōu)質(zhì)資源，但背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。理性的決策者不應(yīng)被低廉的租金所迷惑，而應(yīng)透過(guò)表面看清本質(zhì)，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查與周密的合同安排，在風(fēng)險(xiǎn)與收益間找到平衡點(diǎn)。只有在充分評(píng)估并有效管控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，這樣的租賃行為才可能成為一場(chǎng)明智的博弈，而非噩夢(mèng)的開始。