在城市發(fā)展與更新進(jìn)程中，廠(chǎng)房征收日益常見(jiàn)，而作為承租人的企業(yè)主，了解自己應(yīng)得的賠償是維護(hù)合法權(quán)益的關(guān)鍵。廠(chǎng)房征收中，承租人并非被動(dòng)接受者。根據(jù)《民法典》第三百二十七條，用益物權(quán)人因征收可獲補(bǔ)償，承租人基于租賃合同享有的占有、使用、收益權(quán)屬于用益物權(quán)范疇，有權(quán)主張補(bǔ)償。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也明確規(guī)定，因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置和停產(chǎn)停業(yè)損失都應(yīng)獲得補(bǔ)償。

一、裝飾裝修補(bǔ)償，按投入比例獲賠

裝飾裝修補(bǔ)償是承租人最核心的權(quán)益之一。根據(jù)法律規(guī)定，裝飾裝修補(bǔ)償?shù)臍w屬首先看租賃合同約定。如果合同明確約定拆遷時(shí)裝飾裝修歸屬，則從其約定。

無(wú)書(shū)面約定時(shí)，承租人需舉證證明裝修行為經(jīng)出租人同意。在徐州銅山區(qū)某服裝廠(chǎng)拆遷案中，承租人提交的裝修前出租人簽字確認(rèn)的預(yù)算表，成為法院認(rèn)定權(quán)益歸屬的關(guān)鍵證據(jù)。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)通常按評(píng)估價(jià)值的60%-80%計(jì)算，對(duì)主題裝修、品牌標(biāo)識(shí)等特殊投入，可申請(qǐng)單獨(dú)評(píng)估。

二、 停產(chǎn)停業(yè)損失，計(jì)算方式有兩種

停產(chǎn)停業(yè)損失是承租人另一項(xiàng)重要補(bǔ)償內(nèi)容?！缎熘菔姓魇昭a(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第23條確立了“雙標(biāo)準(zhǔn)”補(bǔ)償機(jī)制：產(chǎn)值導(dǎo)向法和面積定額法。

產(chǎn)值導(dǎo)向法按稅務(wù)部門(mén)核定的近三年平均凈利潤(rùn)的12個(gè)月計(jì)算，適用于規(guī)上企業(yè)；面積定額法則按被征收房屋建筑面積每平方米500-800元補(bǔ)償，適用于小微企業(yè)。

在徐州鼓樓區(qū)某印刷廠(chǎng)拆遷案中，法院采納稅務(wù)數(shù)據(jù)認(rèn)定月均凈利潤(rùn)12萬(wàn)元，判決補(bǔ)償停產(chǎn)損失144萬(wàn)元，突破了定額補(bǔ)償上限。

三、設(shè)備搬遷費(fèi)用，特殊設(shè)備有專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)備搬遷費(fèi)用補(bǔ)償往往被承租人忽視，特別是重型、特種設(shè)備的搬遷費(fèi)用可觀。對(duì)重型、特種設(shè)備搬遷，適用《江蘇省工程造價(jià)定額》第11章專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

在邳州市某化工設(shè)備搬遷案中，法院委托江蘇省建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心對(duì)200噸反應(yīng)釜遷移費(fèi)用進(jìn)行造價(jià)鑒定，最終支持承租人132萬(wàn)元搬遷費(fèi)，遠(yuǎn)超征收部門(mén)初步核定的35萬(wàn)元。

一般設(shè)備搬遷費(fèi)按重置價(jià)的5%-10%補(bǔ)償，特種設(shè)備搬遷費(fèi)上限可達(dá)50萬(wàn)元。

四、擴(kuò)建補(bǔ)償權(quán)益，按過(guò)錯(cuò)原則分擔(dān)

承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建廠(chǎng)房的，即使未辦理合法建設(shè)手續(xù)，仍可能獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定。

承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，按照“過(guò)錯(cuò)原則”分擔(dān)。

如果辦理了合法建設(shè)手續(xù)，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

五、維權(quán)證據(jù)清單，三大類(lèi)材料必備

成功獲得補(bǔ)償離不開(kāi)充分證據(jù)準(zhǔn)備。承租人維權(quán)需要準(zhǔn)備三大類(lèi)核心證據(jù)：權(quán)屬證明鏈、經(jīng)營(yíng)實(shí)態(tài)證據(jù)和損失量化依據(jù)。

權(quán)屬證明鏈包括廠(chǎng)房租賃合同（需經(jīng)房管部門(mén)備案）、裝修前原貌照片、裝修合同及付款憑證、特種設(shè)備安裝許可證及驗(yàn)收文件。

經(jīng)營(yíng)實(shí)態(tài)證據(jù)包括連續(xù)12個(gè)月水電費(fèi)繳納記錄、職工社保繳納明細(xì)（需覆蓋5人以上）、納稅申報(bào)表及完稅證明。

損失量化依據(jù)包括拆遷前6個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告、設(shè)備遷移專(zhuān)項(xiàng)方案及預(yù)算書(shū)、客戶(hù)訂單流失統(tǒng)計(jì)表。

六、維權(quán)路徑選擇，協(xié)商裁決與訴訟

承租人維權(quán)有多條路徑可選擇。行政裁決是前置程序，承租人可單獨(dú)作為申請(qǐng)人啟動(dòng)裁決程序，需提交補(bǔ)償爭(zhēng)議申請(qǐng)書(shū)、租賃關(guān)系證明和初步損失評(píng)估報(bào)告。

訴訟策略有兩種設(shè)計(jì)：民事訴訟路徑主張出租人返還補(bǔ)償款（案由：不當(dāng)?shù)美m紛）；行政訴訟路徑訴征收部門(mén)補(bǔ)償決定遺漏承租人權(quán)益（案由：行政補(bǔ)償糾紛）。

在云龍區(qū)某汽配廠(chǎng)案件中，承租人通過(guò)行政訴訟確認(rèn)征收部門(mén)未盡調(diào)查職責(zé)，最終促成調(diào)解，獲補(bǔ)償237萬(wàn)元。

遇到廠(chǎng)房征收，承租人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與征收部門(mén)溝通，提供租賃合同、裝修憑證、經(jīng)營(yíng)記錄等證據(jù)，證明自己的權(quán)益合法性。

征收公告發(fā)布后到實(shí)際搬離前的時(shí)間段，廠(chǎng)房仍能正常使用的，承租人需繼續(xù)按合同交納租金；如果無(wú)法正常使用（如被停水停電），則可不交租金。

證據(jù)準(zhǔn)備越充分，獲得合理補(bǔ)償?shù)目赡苄栽酱蟆Ｊ占酶黜?xiàng)證明材料，才能在協(xié)商或訴訟中掌握主動(dòng)權(quán)。