在商業(yè)活動中，廠房租賃是常見需求。然而，當目標廠房處于“被保全”狀態(tài)時，許多潛在租戶便會心生疑慮：這樣的廠房能否租賃？其中存在哪些風險？又該如何規(guī)避？本文將深入探討這一問題，為讀者提供清晰的指引。

什么是財產(chǎn)保全？

首先，需明確“保全”的法律含義。財產(chǎn)保全，是指人民法院在訴訟前后，為防止當事人轉移、隱匿、變賣財產(chǎn)，根據(jù)對方申請或依職權對相關財產(chǎn)采取的限制處分權的強制措施。被保全的廠房雖未被沒收，但其所有權人或使用權人的處分權已受到限制。

被保全的廠房能否出租？

原則上，被保全的廠房不得出租。 原因在于，租賃行為涉及對廠房使用收益權的處分，而保全的目的正是限制被申請人處分財產(chǎn)。若擅自出租，可能構成規(guī)避保全措施的行為，法院可責令解除租賃合同，甚至對責任人采取罰款、拘留等強制措施。

然而，現(xiàn)實中的情況往往更為復雜。在某些條件下，被保全的廠房可能允許出租：

1、征得法院同意：若承租人或廠房所有權人能夠向法院證明租賃行為不會損害保全目的（例如，租金可用于提存保全，反而有利于未來判決執(zhí)行），法院可能酌情允許出租。

2、保全措施的具體內容：需仔細審查保全裁定書。若裁定僅禁止“轉移所有權”或“設定抵押”，而未明確禁止出租，則存在解釋空間。但通常保全的精神是維持財產(chǎn)現(xiàn)狀，出租行為很可能被視為改變現(xiàn)狀。

3、租賃合同的有效性：即使未經(jīng)法院同意簽訂了租賃合同，該合同也并非必然無效。但合同履行可能受阻，承租人可能面臨無法實際使用或合同被解除的風險。

租賃被保全廠房的風險

對于承租人而言，租賃此類廠房存在巨大風險：

1、合同無法履行：法院可能隨時要求騰退廠房，導致生產(chǎn)經(jīng)營中斷，投入的裝修費用等損失難以追回。

2、租金損失風險：若出租人（通常為被保全人）因其他債務問題，導致租金被其他債權人申請凍結或扣劃，承租人可能面臨付了租金卻無法使用的困境。

3、無法辦理相關手續(xù)：若租賃需辦理備案、注冊公司等，因產(chǎn)權受限，相關手續(xù)可能無法順利完成。

4、卷入法律糾紛：承租人可能被動卷入出租人與他人的訴訟糾紛中，耗費大量時間、精力和金錢。

給潛在承租人的建議

若您確實看中了某處被保全的廠房，建議采取以下審慎措施：

1、全面盡職調查：務必核實廠房的產(chǎn)權狀況、保全法院、案號、保全期限及具體措施內容?？梢蟪鲎馊颂峁┍Ｈ枚〞?，或自行前往不動產(chǎn)登記中心查詢查封登記記錄。

2、主動與法院溝通：在簽訂合同前，主動聯(lián)系執(zhí)行保全措施的法院，書面征詢是否允許出租該廠房，并獲取書面同意或許可。這是最關鍵的一步。

3、審查出租人資格：確認出租人是否有權出租。若出租人是被保全人（所有權人），其處分權受限；若出租人本身也是承租人（轉租），則需審查其與原業(yè)主的合同是否允許轉租，且原業(yè)主的產(chǎn)權是否清晰。

4、設計風險防范條款：在租賃合同中明確約定，因保全措施導致合同無法履行時，出租人應承擔的違約責任，包括退還租金、賠償裝修損失、經(jīng)營損失等。

5、考慮提存租金：與法院協(xié)商，將租金提存至法院指定賬戶，以避免租金被出租人挪用而無法追回，同時也能證明租賃行為的善意。

結論

總而言之，租賃被保全的廠房是一項高風險行為，原則上應避免。 法律的天平傾向于保護申請保全人的利益，而非善意的承租人。如果必須涉足，務必進行徹底的法律盡職調查，并獲得法院的明確許可，同時在合同中進行充分的風險規(guī)避安排。在商業(yè)決策中，看似誘人的機會往往伴隨著巨大的隱患，謹慎行事方為上策。