面對龐大的生產(chǎn)需求與全球布局，富士康的廠房并非全然自建，其租賃策略與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正成為代工巨頭多元化經(jīng)營的重要一環(huán)。
遍布中國多個(gè)城市的富士康科技園區(qū)，早已成為當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)的地標(biāo)。許多人或許都曾好奇：這些規(guī)模龐大的廠房，究竟是富士康自己擁有的，還是通過租賃方式獲得的？事實(shí)上，富士康采用了“自建與租賃相結(jié)合”的靈活策略來滿足其生產(chǎn)空間需求。
一、自建為主，租賃為輔的混合模式
富士康在中國大陸的經(jīng)營模式以自建工業(yè)園區(qū)為主。通過數(shù)十年的發(fā)展，富士康已經(jīng)建立了深圳、昆山、杭州、上海、煙臺、北京、天津、太原、晉城等九大主力科技工業(yè)園，以及其他十多個(gè)科技工業(yè)園。
這些工業(yè)園區(qū)的土地多是富士康通過與地方政府合作方式獲得。知情人士透露，富士康的做法通常是不經(jīng)過“招拍掛”程序，以較低價(jià)格拿下土地，然后依托工業(yè)園，以工業(yè)項(xiàng)目捆綁住宅、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。
二、工業(yè)地產(chǎn)巨頭的隱性身份
富士康早已是中國最大的工業(yè)地產(chǎn)商之一。通過15年的發(fā)展，富士康在中國擁有了龐大的工業(yè)用地儲(chǔ)備。
截至2013年的數(shù)據(jù)顯示，富士康在全國的工業(yè)園區(qū)占地面積驚人：江蘇昆山工業(yè)園占地1400畝，廊坊工業(yè)園總占地5200畝，重慶園區(qū)占地1800畝，山西晉城占地約500畝，衡陽工業(yè)園占地3000畝，鄭州園區(qū)占地超過7000畝。
這種大規(guī)模的土地儲(chǔ)備使得業(yè)內(nèi)人士預(yù)測：“代工巨鱷一旦轉(zhuǎn)型，很可能會(huì)成為房地產(chǎn)大鱷。未來十年，富士康有可能成為中國最大的房地產(chǎn)發(fā)展商。”
三、租賃業(yè)務(wù)的多元化表現(xiàn)
盡管擁有大量自建園區(qū)，富士康同樣活躍在廠房租賃市場。一方面，富士康會(huì)租賃外部廠房以滿足突發(fā)產(chǎn)能需求或進(jìn)入新市場的過渡性需求；另一方面，富士康也會(huì)將自有物業(yè)進(jìn)行出租。
2025年7月的租賃信息顯示，深圳觀瀾觀光路有獨(dú)院1650平方米廠房整棟招租，配備貨梯和380V動(dòng)力電，標(biāo)注了“富士康/華為產(chǎn)業(yè)”字樣。同樣，煙臺開發(fā)區(qū)也有位于“開發(fā)區(qū)富士康”區(qū)域的廠房出租信息。
四、海外市場的租賃策略
富士康的租賃策略不僅限于國內(nèi)，在其海外擴(kuò)張中也采用類似方式。2025年6月，富士康科技（鴻海）宣布，其子公司Foxconn Assembly LLC.已成功租賃位于德克薩斯州休斯頓的兩家工廠，總租賃價(jià)值約為5655.38萬美元。
這些工廠總面積為601,600平方英尺，租期分別為122個(gè)月和124個(gè)月，主要用于擴(kuò)大AI服務(wù)器產(chǎn)能，為北美客戶提供服務(wù)。這表明富士康在國際市場上也靈活運(yùn)用租賃方式快速擴(kuò)張產(chǎn)能。
五、員工住房的租賃模式
除了生產(chǎn)廠房，富士康還與政府在員工住房方面開展合作。2010年，富士康在晉城科技工業(yè)園A區(qū)的建設(shè)中，廠房、餐廳由富士康投資建設(shè)，而宿舍樓則全部由政府出資建設(shè)，并出租給富士康員工居住。
這種模式在富士康多個(gè)園區(qū)都存在。2025年8月，貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就綜保區(qū)富士康標(biāo)準(zhǔn)廠房配套設(shè)施項(xiàng)目（宿舍型保障性租賃住房）的租金定價(jià)進(jìn)行了公示。
六、市場變化下的租賃調(diào)整
隨著市場條件的變化，富士康也會(huì)調(diào)整其租賃策略。2025年7月的信息顯示，廊坊富士康廠區(qū)公寓出現(xiàn)大量閑置招租的情況。
這些公寓位于廊坊市安次區(qū)龍騰路7號富士康公寓樓，租賃面積總計(jì)近3.8萬平方米，支持靈活分租，最小起租面積為1000平方米。這種情況反映了制造業(yè)企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需求靈活調(diào)整物業(yè)使用策略的現(xiàn)實(shí)。
富士康確實(shí)會(huì)租賃部分廠房和設(shè)施。但更重要的是，通過與地方政府的合作和低地價(jià)策略，富士康積累了大規(guī)模的土地資源。這些土地資源不僅滿足了自有生產(chǎn)需求，更成為富士康轉(zhuǎn)型工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要基礎(chǔ)。
富士康旗下的香港軒盛投資有限公司專門從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)，已在深圳、上海、武漢、成都、廊坊等國內(nèi)重點(diǎn)城市取得土地?cái)M開發(fā)項(xiàng)目。這意味著，富士康不僅自建和租賃廠房，更已悄然轉(zhuǎn)型為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，影響著中國工業(yè)地產(chǎn)的格局。
